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토지 비투기지역인 경기도 양평에 임야 8000평을 보유하고 있는 김모(45)씨. 그는 올 상반기 임야를 팔 생각으로 지난해 말 주소를 몰래 옮겨놓았다.
2006년 1월 부터 부재 지주에 대해 양도세가 실거래로 부과된다는 소식을 들었기 때문이다. 김씨는 “주소를 옮겨놓으면 현지인으로 간주, 양도세를 기준시가로 낼 수 있을 것”이라며 “양도세를 실거래가로 내는 것보다 절반 이하로 줄일 수 있다”고 말했다.
하지만 김씨는 큰 코를 다칠 수 있다. 정부가 1월부터 시행되는 소득세법 개정안을 통해 부재지주가 세금을 덜내기 위해 위장 전입하는 행위를 원천 봉쇄했기 때문이다.
올해부터 농지나 임야의 외지 소유자들은 비투기지역에서도 양도세를 실거래가로 내야 한다. 2007년부터는 양도세율이 9∼36%에서 60%로 올라가고 장기보유 특별공제(10∼30%)도 받을 수 없다.
이런 불이익을 피하려면 농지는 일정기간의 ‘재촌(在村)’과 ‘자경(自耕)’,임야는 일정기간 ‘재촌’ 규정을 지켜야 한다. 그래야 사업용 토지로 인정받아 세금 중과를 피할 수 있다. 그런데 이 규정이 꽤 까다롭다.
우선 농지를 보자. 농지에서 ‘재촌’은 양도일(잔금지급일이나 등기신청일 중 빠른날) 현재 농지 소재지 시·군·구와 연접 시·군·구에 살고 있어야 한다.
연접 지역을 따질 때 특별시나 광역시의 경우 구를 기준으로 적용한다는 점을 주의해야 한다. 예컨대 의정부·남양주시에 땅이 있을 경우 노원구 거주자는 재촌으로 인정을 받을 수 있지만 강남구 거주자는 인정하지 않는다는 얘기다.
‘자경’으로 인정받기 위해선 농업에 상시 종사하거나 농사의 2분의 1 이상을 자신의 노동력으로 충당해야 한다. 하지만 양도일 현재 ‘재촌’과 ‘자경’ 요건을 갖췄다고 해서 모두 사업용 토지로 인정받지 않는다. 보유기간 중 사업용(농지는 농사용)으로 사용된 기간을 고려키로 했기 때문이다.
즉 양도일 현재 ▶3년 이상 보유기간 중 2년 이상을 직접 사업(농업)에 사용했거나 ▶5년 이상 보유기간 중 3년 이상을 직접 사업에 사용한 경우 ▶보유기간 중 80% 이상(2년이라면 19개월 이상)을 직접 사업에 사용한 경우에만 사업용 토지로 인정받을 수 있다. 다만 가구당 300평(1000㎡) 이하의 주말·체험 영농의 경우 ‘재촌’규정을 지키지 않아도 사업용으로 인정받을 수 있다.
임야는 ‘재촌’규정만 갖추면 된다. 양도일 현재 ▶3년 이상 보유기간 중 2년 이상 ▶5년 이상 보유기간 중 3년 이상 ▶보유기간 중 80% 이상 임야 소재지 시·군·구와 연접 시·군·구에 거주해야 한다.
정부는 3월부터는 외지인의 농지와 임야 취득 요건도 대폭 강화할 예정이다. 수도권과 충청권 등 토지거래 허가구역 일대에 사전 거주요건을 갖추도록 해 투기를 막겠다는 것이다. 이에 따라 가구주 및 세대원 전원이 해당 토지가 소재하는 시·군에서 6개월 이상 거주해야 농지 및 임야를 살 수 있었으나 앞으로는 1년 이상 거주해야 한다.
건교부 관계자는“허가구역의 경우 취득 때 절차가 복잡하고 양도 때 사업용으로 인정을 수 있는 기준도 까다로워 위장전입을 통한 편법 거래가 발을 붙일 수 없게 될 것”이라고 말했다.
중앙일보 조인스랜드
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