관리지역
세분화 문제가 국민들에게 미치는 영향을 고려할 때 그 배경을 더 확실히 알아두어야 할 필요가 있다.
1988년
당시 88올림픽 특수로
수출호황, 경기활황 등으로 인하여 87년도부터 부동산투기가
일기
시작하자, 이에 대한 규제 대책으로 토지초과이득세, 개발부담금, 공시지가제도 등 부동산 규제정책으로 일관하던 정부는 93년 김영삼 정부가
들어서면서 지나친 토지정책 규제가 지가를 폭등시키며, 부동산투기를 조장하는 것으로 판단하였다.
따라서
개발 가능한 용도지역을 늘리면 부동산가격이 안정되리라는 정책판단으로
▲전국의
임야 중 보전의 필요가 적은 개발 가능한 임야와
▲우량농지가
아닌 당시 용어로 상대농지와 과수원, 농장, 목장, 산골짜기의 논과 밭 등을 개발가능용도의 토지로 분류하여 94년 1월 1일부터 국토의 이용에
역점을 두고 시행하기 시작한 준농림제도(국토이용 및 계획에 관한 법률)는 기존의 개발가능(전국토의4%)면적의 6.5배인, 전국토의
26.3%(79억평)를 ‘준농림지역’으로 개발가능면적을 대폭 확장하였다.
준농림지역에서는,
소음, 분진, 폐수 등이 대량으로 배출되지 않는(5종 이하)토지의 개발행위[공장, 창고, 아파트, 모텔, 가든 등 부지의 총면적이
30000㎡(9075평)까지]는 일명 규제행위열거방식으로 하여 모든 개발을 쉽게 할 수 있게 규제를 대폭 완화하였다.
특히
94년 1월 1일 이전에는
▲상업지역에서만
가능했던 여관을 지을 수 있게 했고(모텔, ~가든, 특히 난개발 된 곳, 상수원
오염지-남한강변, 팔당댐, 저수
이와
같이 수요공급에 따른 시장법칙에 따라 개발가능면적을 늘려줌으로써 대한민국의 만국병인 부동산투기를 잠재우고, 각종 산업용 토지를 원활하게 공급하기
위하여 토지의 규제완화를 목적으로 과감하게 시행되었던 준농림제도는 국내 사상최고의 산업활성화 시기에 토지의 폭발적 수요를 위한 시효 적절한
공급정책 타이밍에 성과도 있었지만, 정부의 원래의 정책목표와는 반대로 수요와 지가가 급등한데다 위에 적은 바와 같이 일명 포도송이 난개발로 인한
부작용으로 정책적 실패를 인정, 시행한지 9년 만에 난개발의 주범으로 인식되었던 준농림제도를 페지하고, 2003년 1월 1일부터 우리나라의
토지관련 법체계는 토지의 이용, 개발보다는 계획적 관리를 우선하는 관리지역(국토의계획및이용에관한법률)으로 이름을 바꾸고 기존 준농림면적의
40%정도를 축소하기 위하여 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역 3개 지역으로 세분화하기로 하였다.
이
법률에 따르면 수도권과 광역시, 광역시 인접 시·군 등 48곳은 2005년 말 까지 관리지역을 세분화해야 하고, 나머지 100여개 시·군은
2007년 말까지 세분화하게 법에 명시되어 있다
관리지역
세분화란?
‘관리지역'이란 ?
옛
준농림ㆍ준도시(취락)지역이 합쳐진 것으로 국토계획법상 도시계획이외지역에서의 개발이 가능한 토지를 말하며,
세분화란
준농림지역의 난개발을 막기 위해 기존의 준농림지역중에서 토지적성평가를 거쳐
▲ 계획관리지역(개발용)
▲ 생산관리지역(농림어업용)
▲ 보전관리지역(보전용)으로 나누는 작업을 말하며 한마디로 경제성 있는 토지(계획관리지역)를 가려내는 작업이다.
▲세분화
방법 - 필지별 분류가 원칙임.
▲
세분화 절차 - 경기도의 경우 각 지자체별로 세분화 방안을 수립한 다음 공람을 거쳐 지방의회의견청취,
지방도시계획위원
회자문 등의 순서로 진행됨.
이
절차를 거쳐 방안이 결정되면 각 지방자치단체장은 경기도에 승인을 요청하게 됨 - 경기도는 지자체에서 올린 세분화 방안을 도 도시계획위원회 심의에
회부해 문제가 없을 경우 방안을 최종 확정해 결정고시를 하는 것으로 세분화 절차를 끝냄.
▲세분화
대상
- 전국 2만7239㎢(전국토의 27%)의 관리지역이 대상임.
- 도시지역, 농림지역 등은 대상서 제외됨.
하지만,
현재까지 세분화 작업이 완료된 곳은 경기도에서는 고양시가 유일하다.
고양시는
국토법에 따라 용도지역을 변경하는 내용의 도시관리계획을 지난 해12월 11일 수도권최초로 결정, 고시했다.
그
외에, 대전시 서구, 대구시와 경남 울산시 등 전국을 통 털어 네 군데에 불과하다.
계획관리지역을
더 지정받으려는 지자체와 땅주인의 이해관계가 얽히면서 일정이 늦춰진 것이다.
따라서
올해 말까지 관리지역 세분화 작업을 전국적으로 마무리하기에는 불가능하다.
토지수요가
몰려있는 수도권의 경우 화성ㆍ파주ㆍ구리ㆍ남양주 등 수도권 9개 지자체는 경기도의 최종 승인(올해 하반기 예정)을 남겨둔 상태이며,
평택,
용인, 광주, 광주 등 21개 지자체는 주민공람을 준비하거나 진행 중으로 법률로 2005년 말까지 세분화를 완료하여야 하는 수도권 대부분의 시,
군으로서는 늦어도 금년 말까지는 대부분이 완료할 수밖에 없다.
지자체가
관리지역 세분화를 이런저런 이유로 계속하여 미룰 경우 중앙정부가 관리지역이 세분화 될 때까지 제2종 지구단위계획구역 및 구역확장(아파트,
골프장, 스키장 등) 의 개발을 일체 불허하는 것은 물론 관리지역 미 세분 시 모든 관리지역은 보존관리 지역에 관한 규정을 적용토록 한다는
법적근거를 들어 압박을 가하고 있기 때문이다.
▲관리지역
세분화의 기준은 각 지자체별로 조사한 각 필지별 토지적성평가 결과로 함.
▲
토지적성평가란?
- 각 필지별 토지가 가지고 있는 교통여건, 자연환경 등을 종합적으로 고려해 땅의 가치를 평가하는
절차를 말함.
- 이 절차를 거쳐 관리지역을 필지별로 개발이 가능한 '계획관리지역', 사실상 개발이 불가능한
농업·임업 등 위주의 '생산
관리지역', 자연환경·생태계 보전 목적의 '보전관리지역' 등
3가지로 세분화하게 된다.
보전이나 생산 관리지역으로 편입되면 땅값이 절반으로
떨어진다고?
--->
예, 사실입니다.
그래서
오늘은 관리지역의 세분화작업을 이해하기 쉽게 이미 완료단계인 파주시의 세분화시 가능한 업종 및 조건을 (참조)종합하여
보았습니다.
1. 보전관리지역은 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간 확보 및
생태계 보전 등을
위하여 보전이 필요하나, 주변
의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로
지정하여 관리하기가 곤란한 지역. 건폐율20% 용적률80% 범
위내로 지자체 조례로 제정(건:20%용:50%)
가능업종으로 단독주택, 음식점 등을 제외한 근생시설, 종교입회장, 의료시설,
농축수산업창고, 위험물저장 및 처리시설,
동, 식물관련시설 중 일부만 들어설 수 있고 제2종지구단위계획
제안불가능. 대형개발사업불가
2.
생산관리지역은 농업ㆍ임업ㆍ어업생산 등을 위하여 관리가 필요하나,
주변의 용도지역과의
관계 등을 고려할 때 농림지역
으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역, 건폐율20%, 용적률80%
범위 내에서 지자체 조례로 제정(건:20%용:50%)
아파트를
제외한 공동주택과 단독주택,
상가 등을 제외한 근생시설, 농축수산업창고,위험물저장및처리시설,도정,식품및제
재공장, 등의
건축만 가능하며 제2종지구단위게획 제안이 불가능. 대형개발사업불가
3.
계획관리지역은 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역 또는 자연환경을
고려하여 제한적인
이용ㆍ개발을 하려는 지역으
로서 계획적ㆍ체계적인 관리가 필요한 지역. 건폐율40%,
용적률100% 범위 내에서 지자체 조례로 제정(건:40%용:80%)
아파트를 포함한 공동주택과 단독주택,
상가 등 근린생활시설, 숙박시설(660㎡이상,3층 이하),공장(1만㎡이상) 등을 지을
수 있으며 지역경제에 가장 큰 영향을 미치는 대형개발사업으로 불리는 골프장, 관광휴양시설과
아파트 등을 짓기 쉽게 하
기위해 제2종 지구단위계획의 제안이 가능하며, 특히
금년 4월 19일자로 공표된 계획관리지역에서 도시관리게획에 의한 제
2종 지구단위계획을
제안할 경우 용적률을 200%까지 상향허용한 관계로 수도권의 아파트개발사업이 활기를
띨 것이며 토
지가격 상승이 확실히 예고되는 지역이다.
참고로
보전보다는 생산이 생산보다는 계획이 건축물의 용도가 더 넓으며, 건폐율과 용적률이 높고, 토지의 활용용도가 다양해 지가가 높다는 것을 의미하며,
상수원을 포함한 높은 산이 많은 지역인 광주, 양평, 포천 등은 계획관리지역 비중이 전체 관리지역의 40%~50%범위에서 책정될 것으로 예상되며
농장이나 공장 및 과수원등이 많은 이천·화성·강화 등은 계획관리지역 비중이 74~76%에 이를 것으로 보인다.
중요한
포인트는 아직까지 대부분의 지자체는 관리지역 세분화가 완성되지 않았다는 점이다.
결과적으로는
투자자나 토지지주 모두에게 위기와 기회가 공존함을 뜻하며 결국 부동산 정보에 밝은 사람들은 횡재를 하는 반면, 부동산에 관심을 접고 생업에만
집중한 지주들은 낭패를 보게 됐습니다.
준농림
땅값을 좌우하는 토지적성평가란?
도시관리계획을
입안하기 위하여 실시하는 기초조사로서 토지의 토양·입지·활용가능성 등에 따라 개발적성·농업적성 및 보전적성을 평가하고 그 결과에 따라 토지용도를
분류하며
①관리지역
세분을 위한 평가: 관리지역을 세분하는데 필요한 자료를 제공하기 위하여 실시하는
토지적성평가. (도시관리계획
재정비에도 준용할 수 있다)와
②기타
도시관리계획 입안을 위한 평가로 나누어지며
②의
경우에는 용도지역·용도지구·용도구역의 지정·변경, 도시계획시설의 결정·변경 등 관리지역
세분을 위한 평가가 아닌 개별
적인 도시관리계획을 입안하기 위하여 실시하는 토지적성평가를
말하며 ①번 관리지역세분화관련 토지적성평가를 살펴보
기로 한다.
◆
평가주체 및 평가단위:
시장·군수가 실시하며, 평가의 공정성 및 전문성을 높이기 위하여 정부투자기관,
전문용역업체에
위탁할 수 있으며, 전산프로그램을 활용 할 수 있다.
필지단위가 원칙이며 다만 불가피한 경우 일단의 토지단위로 평가를 실시할 수 있다.
◆
범위:
토지적성평가는 관리지역을 보전관리지역·생산관리지역 및 계획관리지역으로 세분하는
등 용도지역이나 용도지구를
지정 또는 변경하는 경우, 일정한 지역·지구 안에서 도시계획시설을
설치하기 위한계획을 입안하고자 하는 경우, 도시개
발사업 및 정비 사업에 관한 계획
또는 지구단위계획을 수립하는 경우에 이를 실시한다.
◆
평가대상:
1- 용도지역·용도지구·용도구역의 지정·변경에 관한 계획(관리지역 세분 포함)
2- 기반시설의 설치·정비·개량에 관한 계획
3- 도시개발사업 또는 재개발사업에 관한 계획
4- 지구단위계획구역의 지정·변경에 관한 계획과 지구단위계획.
다만
다음의 경우 토지적성평가를 실시하지 아니할 수 있다.
①당해
지구단위계획구역이 도심지(상업지역과 상업지역에 연접한 지역)에 위치하는 경우
②당해
지구단위계획구역안의 나대지면적이 구역면적의 2퍼센트에 미달 시
③당해
지구단위계획구역이 다른 법률에 의하여 지역·지구·구역·단지 등으로 지정되거나 개발계획이
수립된 경우
④당해
지구단위계획구역의 지정목적이 당해 구역을 정비 또는 관리하고자 하는 경우로서 지구단위계획내용에
너비 12m 이상
의 도로설치계획이 없는 경우
⑤주거지역·상업지역
또는 공업지역에 도시관리계획을 입안하는 경우
⑥법
또는 다른 법령에 의하여 조성된 지역에 도시관리계획을 입안하는 경우
⑦도시관리계획
입안일 3년 전 이내에 토지적성평가를 실시한 지역에 대하여 도시관리계획을 입안하는
경우. 다만, 기반시설
등의 여건이 크게 변화한 경우에는 그러하지 아니하다.
⑧도시관리계획의
변경사항중 경미한 사항에 해당하는 경우
◆
평가지표 및 지표조사방법:
토지적성에 영향을 주는 요인은 물리적 특성요인, 토지이용특성요인,
공간적 입지성요인으로
구분되며, 각 요인별로 평가에 사용할 수 있는 지표를 주어 모든
것을 점수로 환산하여1~ 5등급으로 분류한다.
따라서
합리성, 객관성을 유지하고 있다.
◆
우선등급 분류:
관리지역 중 지역상황에 따라 절대적인 보전, 생산요소를 가진 필지는 우선적으로
보전적성 1등급 또는 농
업적성 1등급으로, 종전의 국토이용관리법상 준도시지역과 개발진흥지구
및 제2종지구단위계획구역으로서 개발이 완료되
거나 개발계획이 수립된 지역은
별도로 평가를 하지 않고 우선적으로 5등급(계획관리지역지정1순위)으로 분류할 수 있다.
(가평군의 질의응답자료)
다음은
가평군이 지난해 11월 관리지역 세분안을 발표한 후 1차공람공고를 실시한 후 많은 너무 많은 이의 신청이 발생되어 세분화 작업을 보류한 후
중앙정부가 세분화완료시까지 음식점, 숙박 및 2종 지구단위 개발 계획(아파트, 골프장, 스키장)등을 불허하여 결국 막대한 재산적 피해가 주민에게
돌아가므로 군은 관리지역 세분화에 따른 주민설명 자료를 지난 2월19일 배포하였다, 다음은 그 질의응답 내용 중 일부이다.
아마도
관리지역세분화이전의 토지 소유자들에게 좋은 정보가 될 것이다.
▲
관리지역이 세분화가 완료되면 반드시 계획관리지역에서만 건축행위가 가능합니까?
⇒
아닙니다. 주택은 계획관리지역 뿐만 아니라 생산. 보전 관리지역에서도 모두 허용되며, 그
외 제1종 및 제2종 근린생활시설
의 일부 등 앞에서 언급한 국토계획법 시행령 및 가평군 도시계획조례에서
허용하는 건축물은 가능합니다.
(다만, 음식점은 생산, 보전관리 지역에서 허용되지 않습니다.)
▲보전.
생산. 계획관리지역으로 구분하는 기준은 무엇입니까?
⇒
관리지역세분은 도시관리계획수립지침 제3편 제1장 제6절 관리지역 세분화 방법에 근거하여
토지적성평가지침에 의한 토
지적성평가 결과(5개 등급으로 구분) 1. 2등급 중에서 농업적성이
높은 지역은 생산관리지역으로, 보전적성이 높은 지역은
보전관리지역 으로, 4, 5등급은
계획관리지역으로 3등급은 개발수요 등 지역여건을 고려하여 보전. 생산. 계획관리지역으로
세분됩니다.
▲
개발행위허가 (공장, 주택, 근린생활시설 등 : 산지전용허가 포함)를 받은 부지는 계획관리지역으로
되는 겁니까?
⇒
개발행위를 받은 부지가 모두 계획관리지역으로 세분되지는 않고 기존 계획관리지역에 접하거나
개발행위허가 (건축물 및
시설물이 일부분 건축하는 경우에 한함)가 일정 규모 (부지면적
: 1만㎡ 이상)로 집단화된 경우에 계획관리지역으로 세분됩
니다.
▲주민공람(주민의견청취)
결과의 처리방법은 어떻게 됩니까?
⇒
주민공람은 관리지역 세분계획(안)에 대하여 지역현황을 잘 알고 있는 지역주민들의 의견을 수렴하여
계획(안)에 반영코자
시행되는 사항으로 관리지역 세분(안)에 대하여 의견이 있는 경우
공람기간 중에 서면으로 의견을 제출하시면 그에 대한 면
밀한 검토 후 타당성이 인정되면
반영조치 됩니다.
▲
관리지역 세분화가 완료된 이후에 계획관리지역내에서의 개발행위시 규제내용 등 완화되는 것이
있습니까?
⇒
규정에 의거 개발행위 및 군협의 등은 기존과 동일하나, 가평군 도시기본계획에 의거 제2종지구단위계획의
제안이 가능합